こんにちは！

きんゆう女子。編集部のえりです。

1回目では、温泉とリートの仕組みとお金の流れを勉強しました。

後編は、施設見学と浴衣での勉強会、ホテル支配人さんへのアイディア発表会が主な内容です。

＜当日の様子ダイジェスト♪＞

撮影：きんゆう女子。編集部

当日はお天気が雨模様でしたが、全員時間通りに伊東駅12:30に集合。

バスに乗り込んで出発です。

いざ、伊東ホテルニュー岡部へ！

かわいいミニバスをご用意いただきました！

到着後、お座敷のお部屋へ。

伊東ホテルニュー岡部では、団体のお客様用が入れるお部屋があり、宴会や会議をすることができます。今回、私たちのために２部屋貸してくださいました。

こんなふうに歓迎されたら、やっぱり嬉しいです。

ホワイトボードやプロジェクターも完備。

社員旅行や会社や団体の研修にも使えます。

入った瞬間、アットホームな雰囲気。これも支配人と副支配人の人柄のおかげかな。

グループ分け＆自己紹介♪

お座敷でまったり座りながら4つのグループに分かれて自己紹介タイム。

紙に自分の興味のあることやはまっていること、好きな食べ物などを書いて発表しました。

やっぱり「お肉」好きなメンバーが多数！（笑）

他、参加しているメンバーに共通していることは「旅が好き」ということ。

金融にも興味はあるけれど、なにより温泉に入るのが楽しみという声が聞こえてきました。

宴会のしゃぶしゃぶも、楽しみ♪

さて、自己紹介が終わったところで今回のメインイベント「温泉施設見学＆バックヤードツアー」へ。

施設を特別に案内してくださったのは、ホテルの支配人千葉さんと、副支配人の鈴木さん。

そしてアテンドフォローと投資する側（大家さん）の観点からコメントしてくださるのは、大江戸温泉アセットマネジメントのみなさん。

本多さん、須藤さん、伊藤さん、廣田さん、小玉さんの4名です。

左が副支配人の鈴木さん、右が支配人の千葉さん。きん女。の旗をもってスタート♪

前回勉強した温泉リートの仕組みを解説してもらいながら、経営者＝オーナーになった目線で見学します。

・ホテルの運営をどう工夫したら今より売上が上がるか？
・シニア層だけでなくもっと幅広い層にホテルに来てもらうにはどうしたらいいか？
・売上が上がり、賃料が増えた分が、温泉リートの分配金に還元されるためには、何ができるか？

ちょっと難しいお題に感じましたが、つまりはわたしたちが行きたくなる、リピートするホテルにするには？ということですね。

お客さんとして、施設を見るのとは全然違う視点です。

右から、本多さん、須藤さん、伊藤さん、廣田さん、小玉さん。みなさん女子大勢との施設見学は初だそう！

そして、今回のルートはこちら。

オーナーになる側が、この物件を買うかどうか検討するときに視察する内容ですね。

①エントランス

↓

②ロビー・ラウンジ

↓

③客室

↓

④厨房

↓

⑤バイキングエリア

↓

⑥温泉施設（男湯・女湯・露天風呂）

↓

⑦カラオケバー・多目的スペース

↓

⑧ボイラー室（撮影は×）

↓

⑨コールセンター（撮影は×）

特に今回は、社員さんでもなかなか入る機会のないというボイラー室と、大江戸温泉物語の東日本の予約をまとめて受付しているコールセンターまで見せていただけるということで、興味津々。

温泉施設見学＆バックヤードツアーへ

いざ、2チームに分かれて見学がスタート。

まずはエントランスへ。

エントランスからツアースタート

あいにくの雨だったので、外周は全員で歩けませんでしたが建物の周りには敷地内かどうかがわかる境界杭という「印」が必ず付いていることを解説いただきました。不動産の視察では外周は必ずチェックするんだとか。

エントランスからロビーに入ると、高い天井にラウンジ。

そして、マンガコーナーに企画展示エリア、大きな顔出しパネルもありました。

お客様は60歳以上の方が多いものの、やっぱり幅広い世代に向けて写真やSNSなどでホテルをプロモーションする策は考えていると支配人の千葉さん。

ただ、お客様の幅を広げる策はなかなか思いつかないのが悩みでもあるそう。

伊東の名物、金目鯛の顔出しパネル。顔出しする丸い穴の位置がおかしいような・・・？！

顔出しパネルはファミリーなら楽しいかな？ 

中期的な経営戦略を練るとしたらやっぱり女性がよく使うSNSに載せたくなるフォトブースがほしいですね。

企画展示の奥は、マンガコーナー

企画展示については、置き物のような感じに。

もっと目立たせてもいい感じがしました。

マンガコーナーも面白いマンガが揃ってはいるものの目立たないので、このあたり、もう少し工夫できそうなポイントかも。

次は、客室へ。

客室へ。私たちが泊まるお部屋はお布団形式の座敷ですが、ベットタイプのお部屋もある

大江戸温泉物語グループでは、古い施設を買い取ってリノベーション（改修）をして新たに稼働をする仕組みをとっています。

伊東ホテルニュー岡部も大江戸温泉投資法人が買い取って再出発したホテルの一つ。

ホテルの名前は以前のオーナーの名前を引き継いでいます。

大江戸温泉物語グループのビジネスモデルのひとつである、チェーンオペレーションの取り入れで、もともとかかっていたコストが大きく抑えることができ宿泊料もお手頃に。

例えば、8名まで泊まることができ、海が一望できる貴賓室も元々は、土日祝日で１人当たり30000円〜だった客室料も、今は食事付きで1人当たり13000円〜（2018年6月末時点）とお手頃。

和室10畳＋6畳ととっても広く人気なのですぐに埋まってしまうとか！

ベットタイプもいいですね。

客室のあとは、消毒をしたあと厨房へ。

これから夜のバイキングや宴会の準備が始まるところです。

整理整頓された調味料棚やピカピカのシンク。

バイキングが自慢の大江戸温泉物語グループのホテルだけに、徹底しています。

冷凍室にも入らせていただきました！

広い厨房に圧巻。ここで美味しいごはんがつくられるのですね。

酢飯を準備している方を発見。いい香りがしています。

目の前にはたくさんの寿司桶が。

いったい何人前のお寿司を作るのだろう！

手際の良い寿司職人。仕事にプライドを持っていてかっこいい。

厨房のバックヤードを通り抜けてバイキング会場へ。

バックヤードから見える源泉もちゃんと視察。

バイキング会場へ到着。

ライブキッチンでは、目の前で魚を焼いてくれたりふわふわのオムレツを作ってくれたりします。

朝の人気メニューは、魚のすり身のねりものを焼いたおかず。

アツアツで食べることができる食事は最高！

ライブキッチン。

いろんな種類をたくさん食べることができるよう、一つ一つの食事は小さくカットする工夫がされる。

シニア層、ファミリー層への気配りが、大江戸温泉物語のバイキングの魅力ですね。

バイキング会場から次は、オープン前の温泉施設へ。

今すぐダイブしたい！！

誰もいない清掃中の温泉。とっても綺麗で、今すぐ温泉に入りたくなりました♨︎

温泉施設内では、前回勉強した温泉分析書を発見。

伊東の温泉は、弱アルカリ性と塩化物泉、つまりお肌のクレンジング効果と、保湿のトリートメント効果を兼ね備えているので肌がもちもちになるそうです。

温泉施設のバックヤード。綺麗に重ねられたタオルと浴衣。

管理が行き届いている様子がわかります。

男子風呂もちゃんとチェック済！ |∀・)+

ちなみに、「不動産」と「動産」の違いって知っていましたか？

私は「動産」があることを知らなかったのですが、施設ツアーを案内いただく間に教えてもらい納得。

その漢字のとおり、不動産は動かないもの。動産は動くもの。

つまり、ホテルを逆さにしたときに落っこちるものは動産、例えばホテル運営側やテナントの持ち物である自動販売機やアメニティ、おみやげなどがこれにあたります。

土地に張り付いて落っこちない温泉やトイレ、キッチンの配管などはオーナーの持ち物になるんです。

庭園風呂（裏側から）

違う言い方をすれば、オーナー側は、特にこの「不動産」に対してお金を出しているんですね。

自分がビルやホテルのオーナーになったら、建物の壁の修理やお風呂の改修、さらには建物そのものもケア（ハード面）が必要になると想像しました。

ハードだけでなく、しっかり賃料が入ってくるには、ホテルや受付など実際に運営する人やお土産やレストラン、イベントなどのソフトコンテンツの企画（ソフト面）もケアしていく必要があります。

なんだか、すごい大変そう・・・と、プロの不動産オーナーのすごさを実感しました。

庭園風呂入り口

温泉施設のあとは、カラオケ・バーと多目的室へ。

温泉施設でテンションが上がっていたせいで、多目的室がもっと充実していたらいいねという声があがりました。

確かに、広いのにちょっと勿体無い？！

支配人へここの活用アイディアをいくつか思いつきました。

地下にあった有効活用できそうなスペース。となりはカラオケ・バー。

最後に、目玉であるボイラー室とコールセンターは撮影NGのためお写真はありませんが、簡単にご紹介。

・ボイラー機械室

温泉施設の心臓のような場所。温度や水量などを管理する場所。これから新しくなる予定とのこと。入った瞬間暖かく機械の数々に圧巻。気持ちよくリーズナブルに温泉に入ることができるのも、このボイラー機械室のおかげ。

・コールセンター

大江戸温泉物語のビジネスの特徴である、予約の仕組み。直接予約を受付することで販売のコストを下げている。全国で3箇所に集約されているコールセンターのひとつを見学させていただきました。この仕組みが、安定した収益を上げることができるビジネスモデルを支えているんですね。

浴衣に着替えてお勉強タイム

たっぷり1時間半の施設ツアーのあとは、少し休憩。

浴衣に着替えてお勉強タイムです。

服装や場所を変えるだけで勉強もいつもより楽しい。

まずは、本多さんから、リートのおさらいを。

「分散」という資産を作る上での重要なセオリーについては、誰にでもあてはまることなので覚えておきましょう。

温泉リート自体も、全国14施設（2018年6月末時点）に分散してつくられています。

伊東ホテルニュー岡部の資産はそのうちの、7.2%を占めていて5番目に多い施設です。

当日の配布資料より

各テーブルをリートの方々が回り、グループで話し合って出た質問や疑問点を直接、解決！

決算報告書の見方や、主要投資主のことなどまで詳しく教えていただきました。投資主には知っている会社さんもいて、個人だけでなく企業が投資信託を作るために仕入れとして買っている場合もあることが分かりました。

お料理をする上で、農家さんから直接仕入れたり、加工食品をスーパーで買ったりするように、投資信託を作るときもいろんな作り手と買い手、仕入れ元があるんですね。

分配金の計算をしたり、実際に投資する物件を決めたり、運用の方針を定める大江戸温泉アセットマネジメントさんのお仕事は、会社という組織になっているプロ司令塔ですね。

細かい数字は、プロから直接なんども説明を聞くことですこしずつ理解できるように。

勉強会後のみんなの感想

・リートと聞くとかなり、年配の人のイメージで、お金持ちの人じゃないと買うことができないと思っていましたが、10万くらいから買うことができる商品だということが理解できました。

（もちろん、しばらく使う予定のないお金、最悪減っても困らない程度のお金で買いましょう。）

・投資をするというのは自分たちがお金を使う立場だから、"投資するそのもの"を自分の目で見ることのできるリートはとても分かりやすいと思いました。

企画管理部長に直接教えてもらえるチャンスはなかなかない。

・旅好きな私の感想は、「温泉リート」という商品を買うことを通じてお金を地域にめぐらせ、そのお礼として分配金や優待が還元されるという感覚は、自分が実際にいろんな地域に足を運んで現地でお金をつかって地域を潤わせ、その代わりリフレッシュできたり美味しいご飯が食べられることと同じだと思いました。

色々な感想が発表されました。

財務部 マネージャーの廣田さん。ワカラナイであろうポイントを先読みして説明してくれました。

後半は、より良いホテルにするためのアイディア発表会

後半は、視察をした上で「わたしたちが行きたくなる、リピートしたくなるホテルにするにはどうしたらいいか？」ということを考えてみました。

そのためにも、もう一度大江戸温泉物語のビジネスモデルの強みを確認。

よりよくするには？というアイディアを考え出すとどうもラグジュアリーに走ってしまいそうですが、大事なのはコストパフォーマンス。

予約の方法と効率的なオペレーションの工夫という点が大きな強みです。

当日の資料より

いっぱいアイディア思いつきました！

考えをまとめ、各自チームに発表。

それをさらにチームごとにまとめていきます。

支配人の千葉さん、宴会でのアイディア発表会をかなり楽しみにしていると聞いてみんな気合いが入ります♪

一人ひとりの意見の個性が強くて、まとまらないチームも！

優勝目指して頑張るぞ〜♪

アイディア発表会＆宴会♪

アイディア企画時間が終わったら隣の宴会場へ移動です♪
頭も体も使って、おなかぺこぺこです・・・！

ザ・宴会場！というような場所。逆に新鮮♪

特別宴会メニュー。
お肉だけでなく金目鯛にマグロ、あじ、ひらまさと旬な伊東のお魚を堪能。

今回のために宴会特別セット。ニューサマーオレンジ食前酒ですでにほろ酔い。

実はこの宴会スタイル、けっこうレトロ。

間に人が入れるスペースを設けて向かい合う人とは1.5メートルくらいと幅が。

これは、日本の宴会ではお酒を注ぎあったり、挨拶をする文化だからだとか。

また、おかみさんがお料理を出しやすいよう配置されています。

お肉好きにたまらない、静岡ブランド、あしたか牛。風味がよくておいしい。

さて、お腹もいっぱいになったところで、いよいよ支配人へのアイディア発表会です。

4つのチームがそれぞれ発表します。

まとまらなかったので、メンバー全員発表するという個性豊かなチームもありました！

発表されたアイディアの一部をご紹介

イラスト付きで発表していただいたメンバーさん。

旅のプラン「のんびりおこもり女子会プラン♪」というキャッチコピーも素敵。

今すぐできる施策と、将来的にあったらいいなという施策を両方考えたようです。

面白いアイディアとして、手ぶらで浴衣でおでかけできるプラン。

傘などもフォトジェニックアイテムとしてほしいという声がありました。

ほか、プールがほしい！という意見とても多かったです。

やっぱりナイトプールはワクワクするもの？！

お部屋の水回り、女性にとっては大事ですよね。

お酒のバリエーション、これも大事。カクテルとかワインとか・・・。

よりビジネス視点で書いているメンバーも。

具体的な解決策とともに書いてくれたメンバー。

1時間で考えたアイディアとプレゼンとは思えないくらい、いい企画になったのでは？

あえて、今っぽくするのではなく昭和のいい雰囲気をさらに伸ばすという意見。

モダン和風な温泉施設、いい♪

アイディア以外に、施設ツアーで心に残ったことなど感想も書いていただきました。

やっぱりボイラー室と厨房はドキドキでしたね！

最後に、4チームでアイディア発表会、優勝者には支配人からおみやげセットが授与されました！

実際にいくつかのアイディアは、具体的に検討したいというお褒めの言葉をいただきました。

優勝チームのアイディアまとめ！

たくさん出してくれました！

スマホの充電器やコンセントの位置については、スマホが欠かせない時代にホテル側も合わせていかないといけない時代なんだと支配人を唸らせました。

今回の女子会は、大江戸温泉アセットマネジメントの皆さんと伊東ホテルニュー岡部の皆さんの協力体制のもと、実現できたもの。

ホテル運営側とオーナー側の風通しの良いコミュニケーションも、人気の施設にする秘訣かもしれません！

集合写真！バナーの迫力がすごい。

宴会は、しばらく続きました♪

勉強のあとは人生ゲームでも、盛り上がる。絶対結婚しないとだめ、というルールそろそろ解放してほしいかも？！

宴会・人生ゲームのあとはお風呂で、合流。おしゃべりはお風呂でもつきません・・・！

夜の露天風呂ではいつも以上に心もオープンに。

これからどうしよう？と自分と同じように漠然としている人とも話すことができて安心しました。

すでに投資を始めている人もいたので、チャレンジする勇気ももらえました。

なかなか同じメンバーで集まるのは難しいかもしれないけれど、だからざっくばらんに話せて、とてもいい思い出になりました。

温泉でのんびりできて、メリハリのある素敵な 2日間!

翌日の帰りは、自由解散。
そのまま会社に向かう人もいました・・・！

これから大江戸温泉リートのポートフォリオに入る温泉施設があったら、また視察に行きたいです♪

これから現実にもどるかぁ・・・！リフレッシュしたらまたお仕事頑張りましょう。

＊関連情報

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社

大江戸温泉リート投資法人[3472]

伊東ホテルニュー岡部

きんゆう散歩（coming soon）