こんにちは！

きんゆう女子。編集部のきさです。

6月23日(火)にオンラインで開催された、「J-REIT・物流施設について学ぼう with 日本ロジさん」に参加しました。

当日は日本ロジスティクスファンド投資法人(日本ロジ)さんの作り手である、三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 金子さんからJ-REIT・物流施設について丁寧に教えていただきました。

新型コロナの影響で、物流の大切さとありがたさを実感した方も多いのではないでしょうか＾＾

金子さんからは、たっぷりと物流施設とJ-REITについてお話を伺いました。

今回の女子会はオンライン開催ということで、事前にお勉強キットを参加メンバーに送りました。
ノベルティが可愛くモチベーションが高まります。

J-REITという金融商品を知ろう。

J-REITのREITとは、「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では「不動産投資信託」といいます。（「J」は「Japan」の略です。）

 J-REITは以下の2つの仕組みで成り立つ金融商品です。

①投資家から集めた資金と銀行からの借り入れで不動産に投資を行う。

②投資した不動産を利用するテナントから入る賃料をもとに、投資家へ分配金を還元する。

つまりJ-REITを購入すると「一口大家」さんになれるということですね。

金子さんから学んだJ-REIT投資の魅力は次の通り。

・少額で複数の不動産に分散投資ができる。

・安いものだと1万円台から購入ができる。(2020年6月30日時点)

・不動産のプロによる透明性が高い運用が行われる。

・証券取引所で売買ができ、流動性が高い（株式と同様、証券会社を通じて購入が可能）。

・安定した分配金が期待できる。

・NISAの対象商品として運用ができる(つみたてNISAではJ-REITを含んだ投資信託の購入が可能)。

一方で、注意点についても教えていただきました。

・投資口価格の変動のリスク。

・賃料収入や金利の変動に伴う、分配金変動のリスク。

・地震などの自然災害におけるリスク。

もし自分で複数の不動産を購入して人やテナントに貸そうとすると、数億円のお金の調達や、売買や賃貸借契約の手続きなど専門的な知識が必要になってきます。

このようにお金を工面したり不動産投資について学んだりする時間を、J-REITを持つことで短縮できることがわかりました。

一方でリスクについてもREITを買う前にホームページやIRイベントなどで確認し、しっかり理解することが大切ということがわかりました。

物流施設は縁の下の力持ちのような存在！

みなさんは物流施設と聞いて、どんなイメージを持っていますか？

ここでは、まず物流施設の役割をおさらいしてみましょう。

①インターネット通販

お客さんからの注文後、＜梱包・発送＞作業を物流施設内で実施し、各家庭に届けられます。

②商品物流

工場で食品等の商品を生産後、物流施設に商品が運ばれ、＜保管・仕分け＞の作業地となり、各小売店へ必要な時に出荷をします。

物流施設はお店とお店、お店とお客さまをつなぐ重要な施設ということが改めてよくわかりました。

次に物流にも影響のある、インターネット通販の普及率について学びました。

近年では、インターネットの通販事業の成長が著しく、物流施設のニーズが高まっているそうです。

それでも日本は物販市場におけるインターネット化率はアメリカが9.9%(2018年)に対し、6.2％(2018年)と低いとのこと…！

今でも日本は十分インターネット通販が普及していると感じていたので、アメリカとの格差には少し驚きました。

今後、日本もアメリカのようにインターネット通販がさらに増えるかもしれませんね。

物流施設の基本的な役割や需要を理解したところで、金子さんからクイズが出題！

「みなさんがネット通販業者の場合、新しく関東エリアに物流拠点を構えるとすると、どんな場所に施設を設けたらいいと思いますか？」

正解は、都心に近い場所。

当日配送ができることは都心付近に物流施設を持つ大きなメリットです。

そして、大量の物を効率良く運ぶには、高速道路や港の近くが好まれます。

実際に、首都高速の周辺には多くの物流施設が並び、ここ一帯のことを日本ロジさんでは“物流銀座”と呼ぶほど魅力的な場所なんだそう…！

最後に、金子さんから物流施設の3つの特徴を教わりました。

・荷物の保管がたくさんできるように、天井を高くする。
・重い荷物に耐えられるように、床を頑丈にする。
・テナントが設備を導入できるように、柱間隔を広くする。

普段の生活では意識しない部分にこだわって設計されていることがよくわかり、物流施設は縁の下の力持ちのような存在だなと思いました。

日本ロジさんは日本初の物流REIT

「日本ロジさんは、他の物流施設やREITと何が違うの？」というギモンにも金子さんからお答えいただきました。

日本ロジさんの3つの特徴

① 「安定性」と「成長性」

②「目利き力」と「運用力」

③ 豊富な知見とサポート

1つ目の「安定性」と「成長性」では、１口当たり分配金を安定して着実に成長させている実績があること。

1口当たり分配金は投資家さんたちに還元されます。

2つ目の「目利き力」と「運用力」では、日本ロジさんは日本初の物流REITとして約15年の運用実績を有しています。

2008年のリーマンショックも乗り越えた唯一の物流REITだそうです。

そして3つ目の“豊富な知見とサポート”では、スポンサーである総合商社の三井物産さんから、物流不動産に関する情報の提供などに関し手厚いサポートがあること。

これは投資家の方たちが安心できる特徴の1つかもしれません。

また気になる新型コロナウイルスの影響についても金子さんに聞いてみたところ、コロナ禍でも物流施設の需要は引き続き安定とのこと。

「巣ごもり消費の増加でインターネット通販の拡大」、「品（在庫）不足による在庫積み増しの動き」で引き続き安定的な需要が見込まれているそうです。

私たちの生活と切っても切り離せない物流だからこそ、景気に左右されにくいのかもしれません。

会議室の壁面には様々なJ-REITで保有している施設の写真が飾られていました。

買うならどんなJ-REITがいい？ワークをしてみました！

いざJ-REITに投資をしようと思っても、全部で63本あるJ-REITからどのように選んだらいいのかわからないですよね。

そこでプロの投資家が投資先を分析するときの基本的な考え方についてワークを通じて体験しました！

参加メンバーからは、次のような声があがりましたよ＾＾

「私は安定性を重視してJ-REITを選びたいです♪」

「一番に将来の成長性を重視して選びたいです。」

「やっぱり私は利回りを重要視します！」

「J-REITの分配金を見ると、株式の配当利回りよりも全体的に高いと感じました！」

「J-REITにトライしてよくわからず止めてしまったのですが、もう一度今日習ったことを踏まえて始めてみたいです。」

参加メンバーの話を聞いて、みなさんのJ-REITを選ぶ軸に違いがあり面白いと思いました。

女子会の感想

オンラインチャットから寄せられた参加メンバーからの沢山の質問にも、金子さんから一つずつ丁寧に回答をいただき、気が付けば女子会はあっという間に終わりの時間になりました。

女子会終了後に参加メンバーにアンケートを行いました。結果はご覧の通り♪

お話を聞いて、REITについて勉強したり始めたりしてみようと思った方が96.6%と、みなさん関心を寄せられたようです。

今日の内容をどのくらい理解できましたか？

学んだことに実際に挑戦してみたくなりましたか？

コメントの紹介♪

＊物流施設が投資対象として安定性があることが印象的でした。

＊コロナの影響を、物流REITはあまり受けていないことが衝撃でした。

＊ワークの内容が今後自分の投資判断を確立していくときに手掛かりになりそうで勉強になりました。

＊適度にグループディスカッションがあり、色んな方の意見を伺って、自分の考えを整理することができました。

＊REITという中に、さらに種類（ホテル・物流・住宅など）があるという事が一番印象に残りました。

＊私にとって初めてのテーマだったので、お話全てを理解しきれなかったです・・・！でもREITを知ることができて興味が出てきたのでもっと勉強してみようと思います！

＊金子さんの説明がとてもわかりやすく、質問にも迅速で的確に答えていただけて、とても実りのある時間となりました！

日本ロジさんが保有される新木場物流センターⅡです。周囲の車と比べるととても広い物件ということが伝わってきます。（写真提供：日本ロジスティクスファンド投資法人）

おわりに

私は今回、初めてJ-REITという金融商品があることを知りました。

また、普段見ることのない物流施設の裏側を覗くことができ、とても興味深かったです。

J-REITを通して少額から物流施設、ビルやホテルの「一口大家さん」になれるのはとても魅力的で考えただけでワクワクします。

J-REITと物流施設について詳しくお話いただいた金子さん、本当にありがとうございました！！

当日のゲスト・運営チームで集合写真を撮りました。

＊関連情報

日本ロジスティクスファンド投資法人

三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社

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