こんにちは。きんゆう女子。編集部のケイティです。

5月30日(土)と6月23日(火)に日本ロジスティクスファンド投資法人(日本ロジ)さんとオンライン女子会「J-REIT・物流施設について学ぼう with 日本ロジさん」を開催しました。

参加メンバーから質問を受け、日本ロジさんの作り手である三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 金子 智衣さんに回答していただきました。

Q. 分配金の変動は大きいのでしょうか。

A. J-REITの分配金は比較的安定していると言われています。

J-REITの主な収入は「賃料」です。

賃料が減る主な要因は、「空室が発生する（退去して次に借りる人がいない）」または「賃料が減額される」ことです。

J-REITは複数物件を保有しているため、１つテナントが退去しても他のテナントからの収入があります。

また賃料が下がるタイミングも賃貸借契約の期限が分散されているため一度に減額されるリスクも少ないです。

多くのJ-REITは分配金を安定、成長させることに尽力しています。

機会がございましたら、日本ロジ以外の分配金の推移もご覧いただければと思いますが、多くのJ-REITが分配金を維持・向上させていることがわかると思います。

一方で、直近のコロナ禍の影響を受けて特にホテルREITは収益が落ち込んでいます。

分配金がほぼ０となるJ-REITも出てくるなど、想定外の事象が発生した際には分配金が大きく変動することもあります。

基本的には分配金は比較的安定していると言われていますが、減少するリスクもあることをご理解いただけたら幸いです。

Q. J- REITは「NISA」の対象ですか。

A. J-REITは全銘柄「NISA」の対象となります。

分配金と投資口の売却益は通常約20％課税されますが、「NISA」を利用すると非課税となります。

例えば、日本ロジの2020年1月期の１口当たり分配金は5,034円ですので、約1,000円節税できます。

分配金は年に２度お渡ししているため、ざっくりと計算して１年で約2,000円の節税となります。

また、日本ロジの投資口を20万円で購入し、25万円で売却した場合、「NISA」を利用すると売却益の5万円の20％である1万円が節税できます。

「つみたてNISA」は、長期投資に適した投資信託（株式、債券、J-REITなど複数の商品を投資・運用する金融商品）が対象となるため、J-REITの個別銘柄は購入できません。

「つみたてNISA」の対象となる投資信託の中にはJ-REITを組み入れているものもありますので、銘柄選択はできませんが「つみたてNISA」を利用してJ-REITに投資することも可能です。

Q. スポンサーが複数いる場合のメリット・デメリットはなんでしょうか。

A. 複数スポンサーがいる場合、それぞれのスポンサーからサポートを得られるメリットがあります。

一方で、大きな意思決定をする際に時間がかかるというデメリットもあります。

例えば、J-REITが合併する、という話になった場合、複数のスポンサーがいると意見がまとまらず場合によっては合併の決断ができないということが発生する恐れがあります。

Q. 地震・災害のリスクについて

A.台風、集中豪雨等の災害について、J-REITの多くは保有物件に対して保険をかけています。

日本ロジでも、ハザードマップ等を確認し災害リスクに耐えられる物件のみを取得し、万が一の備えとして全物件で保険に入っています。

例えば昨年の台風で建物の一部が破損するなどの軽微な被害がありましたが、保険適用されました。

一方、地震については、保険料が高いため、地震リスクの高い物件だけ保険に入っています。

日本ロジでは、物件を取得する段階で新耐震基準の建築物であるか等地震に耐えうるものを取得しています。

また半年に一度全物件で地震に対するリスクを第三者機関に検証してもらっています。

現在、日本ロジでは１物件について地震保険に加入しています。2011年の東日本大震災では一時的に分配金が減少しましたが、翌期にはしっかりと分配金を戻しています。

Q. 情報収集と分析のコツを知りたいです。

A. 私の情報収集元は主に「日経新聞」、「アナリストレポート」です。

そのほか、J-REITについての情報は以下のサイトで知ることができます。

J-REITは投資口価格が日々変動するため、分配金利回りの状況などを日々の終値で確認することができます。

JAPAN-REIT すべての投資家のための不動産投信情報ポータル

J-REITの基本情報については、「J-REITダイジェスト」がおすすめです。各REITの投資方針や保有物件の概要等を知ることができます。

また、女子会でグループワーク用にお渡ししたJ-REIT一覧でも各REITが保有する物件を記載しています。

複合・総合型は複数の不動産タイプに投資をしているため、不動産タイプ別の投資比率も記載しています。

例えば「住宅・オフィス」がご自身の投資スタイルに合っていると判断した場合、住宅・オフィスの投資比率の高い複合・総合型REITも投資候補に入ってくると思います。

分析のコツは、その情報が投資先に与える利益への影響の大小で判断し取捨選択することだと考えています。

例えば、2019年は日韓関係の悪化がニュースとなりました。このことでホテルREITは大きな影響を受けました。

訪日外国人客数の第二位は韓国のため観光業界に大きな影響を与え、結果としてホテルの売り上げは減少しました。

外国人が多く宿泊するホテルを保有しているJ-REITの場合、訪日外国人客数を減少させる情報には注意を払うと分配金の予測がしやすいと思います。

ご参考までに、日本ロジと住宅REITのコンフォリアの対談記事のリンクを記載します。

住宅REITと物流REITは比較的安定していると言われており、その理由と各REITの特徴について対談しています。よろしければご覧ください。

【対談】女性IR担当者が語る、住宅REITと物流REITの安定性の魅力～コンフォリア・レジデンシャル投資法人×日本ロジスティクスファンド投資法人～

Q. J-REITの購入方法、選び方を知りたいです。

A. J-REITは株式と同様に証券会社を通じて購入が可能です。

証券口座開設後、サイトで例えば銘柄コードの「8967」またはJ-REIT名称の「日本ロジスティクスファンド投資法人」と検索いただけると購入画面まで進めます。

J-REITの投資方法は、みなさんの投資方針によって異なってきますが、「資産形成」という観点からみると、不動産タイプ別などである程度分散させたほうがリスクを抑えられます。

「J-REIT投資信託」や「J-REIT ETF」といった、複数のJ-REITを組み合わせて投資しており比較的少額から始められる金融商品もございますので、分散投資を検討される場合はこのような商品もみていただけるといいと思います。

Q. NAV倍率について知りたいです。

A. NAVは「Net Asset Value（純資産価値）」の略です。

そして、１口当たりNAVが投資口価格に対して何倍かを示したものがNAV倍率です。

計算式は以下のとおりです。

NAV倍率 = NAV ÷ 投資口の時価総額
NAV = 保有不動産の鑑定評価額（≒時価） - 負債等

※鑑定評価額とは保有する不動産の現在の価値を表すものです。

NAV倍率が１倍を下回る状態というのは、保有する不動産の価値よりも投資口価格の価値が低いことを表しており、一般的に「投資口価格が割安」と判断されます。

通常は、１倍前後で推移することが多いですが、今後不動産価値が高まると判断されると１倍を大きく超えることもありますし、不動産価値が下がると判断されると１倍を大きく下回ります。

Q. 資本の払い戻しについて知りたいです。

A. いわゆる「利益超過分配」と言われるものです。

「分配金」も「利益超過分配金」もどちらも現金で受け取れますが、処理の方法が異なります。

J-REITは利益から投資家のみなさまへ分配金をお渡ししていますが、利益は不動産にかかる減価償却費が除かれています。

減価償却費は貸借対照表上の不動産価格を経年減価させるもののため、キャッシュ・フロー上の増減はありません。

そのため、減価償却費の一部を投資家に還元するため「利益超過分配」を行っているJ-REITもあります。

利益超過分配の多くは「資本の払い戻し」として処理されるのですが、「取得時点の投資口価格から差し引かれる」、つまり「取得した投資口の一部を売却することで利益超過分配を得る」ことになります。

また、売却部分の価値に対して利益超過分配が上回った分が「譲渡益」として課税の対象になります。

「資本の払い戻し」は少し複雑で証券口座を見るだけでは理解しづらいと思います。

決算短信や資産運用報告等で利益超過分配の詳細が記載されていますので、投資の際には併せてご確認いただければと思います。

Q. 海外REITに投資できるのでしょうか。

A. 海外金融機関の口座を開設していれば海外REITの個別銘柄への投資が可能です。

また、海外金融機関の口座を開設していなくても複数の海外REITに投資している投資信託への投資が可能です。

まとめ

J-REITの特徴から、商品についての調べ方までヒントになるご回答で、とても勉強になりました！

いただいたサイト「JAPAN-REIT すべての投資家のための不動産投信情報ポータル」を見てみると、J-REITクイズなど初めての人向けのコンテンツもあり、さらに調べてみようと思います。

金子さん、お忙しいところありがとうございました。

（注）J-REITや投資信託は、買う時の手数料や信託報酬（お金を預けている期間中かかる手数料）など、働いてもらうお金以外にも、かかるお金（手数料）があります。買う場所や金額によって変わるようなので、きちんと自分自身で調べて、自分で選びましょう。