こんにちは♪
きんゆう女子。編集部のリエです。

7月22日（水）に行われた「大江戸温泉リート投資法人（大江戸温泉リート）・第8期（2020年5月期）決算説明会」にオンラインで参加しました！！

「決算説明会」とは年に何回か行われるプロの投資家向けに企業の業績や計画・戦略などを説明する会のことです。

大江戸温泉リート投資法人（大江戸温泉リート）の「決算説明会」は今年1月にも開催され、編集部も参加しました！

★1月の第7期（2019年11月期）決算説明会レポートはこちら

大江戸温泉リートさんは大江戸温泉物語グループのいくつかの温泉施設に投資をしているJリート(不動産投資信託)さんです。

★大江戸温泉物語グループについてはこちら

大江戸温泉物語と聞くと、温泉の癒し＋楽しいエンターテインメントを思い浮かべる方も多いかと思いますが、投資家目線として気になるのはなんといっても「新型コロナウイルス感染症」の影響。

どんな影響を受け、どう対策していくのでしょうか。

第8期（2020年5月期）決算説明会のハイライトは？

決算説明会の冒頭の一言でもありましたが、なんといっても前期から今期にかけての最大のポイントは「新型コロナウイルス感染症」の影響。

「新型コロナウイルス感染症」が流行し始めた2月まではインバウンドの激減がみられたものの、国内需要が中心の大江戸温泉リートさんはさほど影響を受けず、稼働率は全体で80%台を確保していました。

しかし3月は国内の自粛モードの拡大によって稼働率は62.4%まで下落しました。

そして、緊急事態宣言が出された4月からは各自治体からの営業自粛要請等により、多くの施設で6月まで休館が続いていたそうです。

当時のニュースで温泉施設や娯楽施設で相当なダメージを受けているということが伝えられていましたが、大江戸温泉物語グループの施設も影響を受けていたことがわかりました。

この影響が具体的に、大江戸温泉リートさんの投資成績にどのように影響するのかもお話いただきました。

施設の売り上げが落ちると、大江戸温泉リートさんの収入源の1つである「変動賃料」に影響がでるのだそうです。

変動賃料は、保有する施設ごとのGOP(Gross Operating Profit／営業粗利益の略）により変動する賃料のことをいいます。

賃貸マンションの費用は「固定賃料」のことが多いのであまり聞きなれない単語ですが、大江戸温泉物語グループの施設の賃料の一部は変動するのですね。

この変動賃料は2020年2月までのGOPをベースに算出する第8期（2020年5月期）実績には、コロナの影響があまり反映されないため大きな影響はありませんでした。

ですが昨年9月〜今年8月までが反映される第9期（2020年11月期）と、今年3月〜来年2月まで反映される第10期（2021年5月期）については休館期間が含まれるため大きく影響を受けるだろうということでした。

お話後に、改めて資料を印刷して状況をまとめてみました。

コロナ危機への戦略については？？

大江戸温泉リートさんでは、リスクを把握し、強みと弱みを整理してコロナ危機を乗り切る戦略で進めていくとのことでした。

強み：近隣マーケットからのクルマ集客が中心ということ。

国内需要が回復する際には「安・近・短」の大江戸モデルには優位性があると考えられています。

そのため売り上げの回復の順番としては最初に大江戸温泉物語グループの施設のような近隣からの集客を中心とする施設、その後国内旅行の全体、最後にインバウンドが回復という流れになるだろうと予想しているそうです。

弱み：高稼働の施設が多く「密」になりがち。

多くの方が訪れるという印象のある大江戸温泉物語グループの施設を「密」と考える方が多いことが弱みだそうです。

そこで後ほど記載しますが、各施設では「密」に関する対策を丁寧に行っています。

今後について不確定要素が多いため予想が難しいとのことですが、これらの強みと弱みを考えて売り上げの対前年比で8月は前年の4割程度を予想しているそうです。

ちなみに現在は、国内客やリピーターが中心になり、7月に再開後の稼働率は5割程度と回復傾向にあります。

また、運用するために大切になってくる資金の確保についても、直近の5月の借換えはコロナ危機の中で不透明でしたが借入条件に特段の悪化はなかったということでした。

今後の資金調達環境が悪化することにも備えて、不要な支出を抑える等ディフェンスに力を入れていくとのこと。
保守的なキャッシュマネージメントを意識されていることはとても心強いなあと感じました。

コロナの中でも安心・安全の楽しみを

先ほど記載した大江戸温泉リートさんの弱みである施設の「密」については、「大江戸 安心・安全プロジェクトチーム」作り、感染症対策を進めています。

具体的な対策について大江戸温泉物語グループのWEBサイトに掲載されていました。

★「新型コロナウイルス対策情報」

WEBサイトをみてみると、感染症アドバイザーを招いて、安心して楽しんでもらえる空間作りに力をいれているそうです。

例えば宿泊の楽しみである「バイキング」のシーンでは次のような対策を行っていることがわかりました。

・1.5メートル以上のテーブル間隔の確保

・取り皿におかずを入れるときにビニール手袋使用の案内を徹底

・ドリンクバーのボタンやドリンクピッチャーの15分ごとのアルコール消毒

具体的な施策がわかると、安心して食事を楽しめますね。

他にもお風呂での対策なども記載されていました。

また、大江戸温泉物語グループでは自治体のキャンペーンを掲載するなどお客様に喜ばれることを丁寧に行っているそうです。

★地方自治体のお得な割引キャンペーン

このような地道で丁寧な大江戸温泉物語グループの取り組みが、大江戸温泉リートさんの成長に貢献していることが分かりました。

写真は2018年にきんゆう女子。で伊東ホテルニュー岡部に見学に行ったときの様子です。

当時からバイキング会場は、掃除に手が行き届いていてとても清潔感がありました。

前回注目していた太陽光発電導入計画については？

「新型コロナウイルス感染症」の話題がメインでしたが、前回の説明会で紹介があり、きんゆう女子。編集部も良い取り組みだなと感じていた大江戸温泉物語 レオマリゾートの太陽光発電導入計画の経過報告もありました。

動物園の跡地、駐車場の一部等を利用して太陽光発電を導入するという計画で、SDGsに繋がる取り組みです。

対象地を事業者に賃貸するという仕組みで話が進められていましたが、この方法での協議が整わなかったそうです。

現在は土地を事業者側に売却し、大江戸温泉リートさんは太陽光パネルの下を駐車場利用するための借地権(土地を利用する権利)を設定する方式で協議を進めている真っ最中！

大江戸温泉リートさんにとって、初めての本格的な環境問題への対応で社会的意義も大きいため、前向きに進めているとのことでした。

環境問題に積極的な企業も増えてきているので、これからの動向が楽しみです！

おわりに

初のオンライン決算説明会への参加でしたが、自宅からしっかりとお話を聞くことができました。

また、事前に資料がダウンロードできていたので難しい単語や、今回の決算説明会の流れを事前に予習できたことはオンラインの説明会ならではのメリットだと感じました。

今回の決算説明会の中で、私は「コロナ危機を通じて新しい成長のチャンスでもあると考えている」というお話が印象に残りました。

成長のために、引き続き情報収集や将来の投資対象の発掘をし続けるそうです。

「ディフェンスに力を入れる」ためには相当の調査やアクションが欠かせないことが分かりました。

大江戸温泉リートさんはしっかりと調査をしたうえで購入された複数の施設で運用されているので、分散投資による安定を感じることができました。

まだまだ、「新型コロナウイルス感染症」の影響が気になる時期が続いていますが、今後の運用成績の見通しや、私たちが安心して楽しめるような施設の対策など、細かなところまで学ぶことができた決算説明会でした。

＊関連情報

大江戸温泉リート投資法人[3472]

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

このレポートは読者の金融リテラシー・Jリートの理解度を上げるために、コミュニティ運営ポリシーに共感いただいている大江戸温泉アセットマネジメントさんのご協力のもと作成いたしました。

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