こんにちは、きんゆう女子。編集部のさやてぃです。

コロナ禍から少しずつwithコロナの生活に移行する中、「自分がどこにいて何をしたいか」を真剣に考える人も多いのではないでしょうか？

リモートワークなども進む中、あんまり都市部に住まなくてもいいかも？と思っている人もいるかもしれません。

今後不動産の価値ってどうなるのだろう？と思うことも・・・。

金融商品としての不動産の価値も気になるところです。

今回は、温泉・温浴施設を保有するREIT（リート）の資産運用会社、大江戸温泉アセットマネジメントさんに気になるリート（＝不動産投資信託）のことや自分に合ったリートの選び方、今後の不動産マーケットについてきんゆう女子。メンバーで取材してきました！

REIT（リート）が気になる！女子たちの、意外と本質をついた質問への回答はいかに？

回答してくれたのは、大江戸温泉アセットマネジメント株式会社 財務部の本多さんと廣田さんです。

2018年5月に開催した女子会の様子より。

Q：不動産投資とリートは違う？

まずは、REIT（リート＝不動産投資信託）の基本的なお話を本多さんから伺いました。

＊以下、リート

A：リートとは、不動産投資の一種で、間接的に不動産に投資する方法の一つ。

投資家は、不動産しか保有できない会社の「投資主」になることで、会社が受け取るオフィスビルや商業施設の賃料を「分配金」という形で受け取ります。

個人では購入できないような大型施設の家賃を受け取る大家さんの権利を、複数人の投資家でシェアする仕組みです。

個人で不動産を所有した場合は、建物の管理は管理会社さんを通じて自分自身でしなければなりません。

リートでは、各施設管理はまとめてPM（プロパティマネジメント）会社さんが行い、複数施設の資産管理はAM（アセットマネジメント）会社さんが行います。

つまり、不動産のプロが運用・管理をやってくれるのです。

手数料はかかるけれども手間がかからない不動産投資だといえますね。

私たちのような普通の女子でも、不動産投資ができることが最大のメリットかもしれません。

当日の取材の様子

Q：リートのマーケットは大丈夫？実際にどうやって選べばいい？

取材当日は、「不動産は景気に左右されやすいので、新型コロナウイルスの影響は大丈夫？」という不安の声も出ました。

A：一般論として、リートの収益の源泉となる賃料は契約書に基づき、支払われます。

したがってリートの収益源が急になくなることはないそうです。

契約期間でいうと、オフィスや住宅などは比較的短く、契約更新のタイミングで賃料の見直しが入るので景気変動の影響を受けやすいとのこと。

逆に、大型ホテルやショッピングセンターなどは20年間といった長期契約になっていることが多いので、安定しているといえます。

施設タイプでいうと、オフィスや住宅などと違って、その施設を使って商売をするホテルや商業施設は「新型コロナウイルスの影響で賃料を支払えるの？」という不安から売られることがあるとのことでした。

リートの分配金利回りや安定性は、こうした投資対象となる物件のタイプや契約期間などが影響するのですね。

施設を貸す方法にもいろいろあるそうです。

例えば物流施設と一口に言っても、テナントさんに施設を丸ごと貸すBTS（Build To Suit）と呼ばれるタイプなら長期契約、複数のテナントさんに区画単位で貸すマルチテナント型タイプなら比較的短期契約と不動産の種類と契約期間は必ずしも一致するわけではないので注意が必要！

Q：注意点はわかったのですが、そういった情報ってどこから得るといいのでしょうか？

決算書も各社出されていますが、専門用語や形式もバラバラで比較しづらいのが難点。

そんな悩める私たちに大江戸温泉アセットマネジメントさんがおすすめしてくれたのが以下のサイトです。

A：一般社団法人不動産証券化協会のサイト（J-REIT.jp）

・Jリートダイジェスト  サイト/PDF

・銘柄一覧

特にダイジェスト資料には、今上場しているリートの概要がすべて載っています。

目次部分で、各リートがどんな不動産に投資をするものなのかが一目瞭然、リートの内容についても全部形式が同じなので、とても比較しやすくなっているので必見です。

ほか、収益の源泉となる「賃料の仕組み」も投資を検討する際のチェックポイントとのこと。

賃料の種類は主にこちらの2種類があります。

・固定賃料…テナントの収益に関係なくあらかじめ決められた賃料

・変動賃料…テナントの収益などに応じて変動する賃料（リートの収益もこの増減に影響を受ける）

オフィスビルや住宅、物流施設などその施設を使って商売をしない物件は固定賃料が多く、ホテルやショッピングモールなどテナントさんが商売をしている物件は固定賃料と変動賃料を組み合わせていることが多いそうです。

そして、リートの成長性もチェックしておきたいところ！

成長ポイントは、この2つの観点からチェックしましょう。

・外部成長…新しい不動産の購入で、収入全体を増やす

・内部成長…リニューアルなどで、保有物件の魅力や賃料をアップさせる

リートのAM会社さんは、安定した収益を確保するため、大きなリスクをとって不動産開発をすることはないけれど、各々の物件の収益をアップさせるために施設のグレードアップを企画したり、商業施設などではイベントの立案などに携わることもあるとのことでした。

Q：大江戸温泉リート【3472】の影響は？

A：固定賃料が大きく、売り上げに応じて変動する変動賃料も7%程度と急激な収益の悪化はないようです。

実際、新型コロナウイルスの影響下でも賃料自体は入ってきているとのこと。

大江戸温泉物語の温泉・温浴施設は原則6月いっぱいまで休館だそうです。

鳥羽と伊勢志摩の2店舗はパイロット店舗として開けていてwithコロナ時代の温泉・温浴施設の在り方を模索中とのこと。

マスクや手袋の着用といった衛生面の対策の徹底とともに大江戸温泉物語の強みでもあるバイキングスタイルも工夫しながら実施していきたいとのことでした。

（大江戸温泉リートの投資主になると、宿泊利用券の優待制度があります。企業応援のつもりで購入を検討する人もいるそうで、ぜひわたしも投資主として行ってみたいものです！）

今後もホテルという箱にこだわらず、楽しい時間を過ごせる不動産「余暇活用型リート」として

大江戸温泉物語グループ以外の温泉・温浴施設などへの投資物件保有を検討されているそうですよ。

Q：「リート」は、私たちの資産づくりの選択肢の一つになる？

不動産投資というと、土地のお値段がすべてでは？と考えがちです。

でも、今は賃料から逆算して不動産価値が算定されるそうです。

A：新しい生活様式となる中で、不動産価値にも変化があるかもしれません。

地方と都市の距離感が縮まり、土地の価格が平準化することで、今以上に地方への「分散投資」もしやすくなってくるかもしれないなんていう予測も・・・？

同じ土地や建物であっても刻々と不動産の価値が移ろいゆく変化の多い昨今。

そのときどきの環境に応じて保有物件を変更したり、配分を検討したり一人ではできないことをAM会社さんがやってくれるリートは、手軽に分散ができて今後の変化にも対応してくれそうな金融商品といえます。

私たち投資家もリート同様に、with コロナに対応する「レジリエンス（＝しなやかな強さ）」をもって、投資をしていきたいものですね。

本多さん、廣田さん、1時間たくさんの質問にお答えいただきありがとうございました！

他にもたくさんの質問に答えてくださったので、番外編としてまとめたいと思います。