こんにちは！

きんゆう女子。編集部のきさです。

基本的な資産づくりができたら、もう少し何か違うことにトライしたいな...なんて気持ちになってきます。

やっぱり金融の勉強をすると、数字に強くなりたいなとも思うようになります。

9月29日（火）は、大江戸温泉アセットマネジメント株式会社さんに「資産運用報告」の読み方について学びました！ 

また、少しずつ新型コロナウイルス感染症との付き合い方が見えてきた今、投資先の大江戸温泉物語グループの施設での感染症対策についてもお聞きしました！

2年前にきんゆう女子。で伊東ホテルニュー岡部に見学に行った時に撮影しました♪

金融ワカラナイ女子が「資産運用報告」を見るポイントはここ！

「資産運用報告」ってなんのための書類？いつ手に入るの？誰のために？と、ギモンに思う方も少なくないでしょうか。

今回はゲストの本多さんに大江戸温泉アセットマネジメントさんの商品、大江戸温泉リート投資法人の運用状況を示す「第8期 資産運用報告」の冊子を用いて、ご説明いただきました！

大江戸温泉リートの決算は、多くのリートと同様に年2回です。

今年は上場後8回目の決算になるそうです。

「資産運用報告」には保有物件の情報、分配実績、今後の運用戦略、借入状況などの情報が記載されています。

大江戸温泉アセットマネジメントさんでは、法律に定められた項目以外に、投資主さんの理解を深めるような投資物件の写真やコラムを掲載するなどの工夫もあります📔

資料提供：大江戸温泉リート投資法人「第8期 資産運用報告」

私が学んだ3つのポイントをまとめました。

①リートの安定性をチェック・・・賃料の種類

大江戸温泉リートの特徴は、投資対象が「余暇活用型施設」という点。

大江戸温泉物語グループのような、いわゆる「温泉・温浴」を軸にした「コト消費」を生み出すテナントが入居する施設になります。

現在、大江戸温泉物語グループが運営する施設は全国に約40施設あります。（2020年10月9日現在）

その内の14施設を、大江戸温泉リートは保有しているのだそうです！

テナントの大江戸温泉物語グループが、大江戸温泉リートに支払う賃料は、固定賃料と変動賃料の2つで構成されているということを知りました。

「固定賃料」・・・契約時に定められた賃料で、収益に左右されない。

「変動賃料」・・・施設の収益等と連動する賃料。ホテル系、ショッピングセンター系のリートで採用されることが多い。

この2つの賃料の割合はリートによりさまざまで、成長重視の場合は変動賃料の割合を高く設計するのに対し、大江戸温泉リートでは、第8期（2020年5月期）固定賃料の割合は93.5%のいわゆる安定重視の設計だそう。

固定賃料と変動賃料の割合が、「安定重視」か「成長重視」かを考える上でのポイントになることがわかりました✍

②利回りのチェック・・・分配金

投資主さんにとって気になる分配金についてもきちんと明記されています◎

「資産運用報告」の「決算ハイライト」を見てみると2020年5月期の1口あたりの分配金は2,328円だったことがわかりました。

「資産運用報告」ではその期の決算結果だけでなく、「半年後と１年後の予想分配金」を記しているリートが多くあるとのことです。

この数字をもとに予想分配金利回りを計算しました。

計算式：「（第9期 (2020年11月期）の予想分配金+第10期（2021年5月期）の予想分配金）÷今日の株価 × 100」

（1,915円　＋　1,938円　）　÷　70,900円*　×　100　≒　5.4%
*2020年9月29日の大江戸温泉リートの終値です。

「利回り」というのは年間の分配金で計算するため、決算が1年に2回行われるリートは2期分の分配金を足して計算するのですね。

「利回り」を計算することで、過去との比較や、他のリートとの比較も行いやすくなると思いました。

③安心して預けられるかチェック・・・運営体制

そのほか、「上位10名の投資主さんのお名前」 「投資法人の役員」「保有資産」「資産運用会社の組織図」が載っていました。

運営体制や状況がわかると、リートを購入したあとも安心してお任せできると思いました。

本多さんと一緒に「資産運用報告」を見ていき、投資主さんが欲しがるような数字的な情報もしっかり掲載されていて、さらに温泉施設の紹介などもあり、初心者でも楽しく学べる工夫がされているデザインだと思いました💚

私は女子会中にも盛り上がった「大江戸温泉物語 長崎ホテル清風」のインフィニティ風呂「展望の湯」がとても気になりました！

資料提供：大江戸温泉リート投資法人「第8期 資産運用報告」

リートにまつわるきんゆう単語

「資産運用報告」には初めて学ぶ単語も沢山ありました。

当日のお話で出てきた単語をいくつかピックアップしました。

NOI（Net Operation Income/ネットオペレーションインカム)

不動産の賃料収入などから得られる収益から、不動産の管理運営にかかる費用を控除した純営業収益のことをいいます。

減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、設備更新などの資本的支出は収入から控除しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュ・フローといえます。

不動産投資で頻繁に出てくる単語だそうです。

マスターリース

マンション、オフィスは区画で賃貸するのに対し、ホテル、ショッピングセンターのように共用部分（エレベーター、通路など）を含めてまるごと賃貸借することをマスターリースというそうです！

平均客室稼働率

ホテルリート特有の指標。賃貸可能な面積のうち実際に賃貸している面積の割合をいいます。

計算式：ある期間の、宿泊のあった客室数 ÷ 総客室数

上場後7期間に渡る大江戸温泉リートの投資先施設の平均客室稼働率は85％から90％。

一方で、今年5月期では新型コロナウイルス感染症防止対策による営業自粛要請に応えた休業期間があったため大きく減少し、過去最低の55.9%に至ったそうです。

今は、休業施設もなく、GoToトラベルキャンペーンなどもあり、徐々に客室稼働率は戻りはじめています。

気になる施設の新型コロナウイルス感染症対策は？

「資産運用報告」の見方を学んだところで、後半は大江戸温泉物語グループの施設における感染症対策を伺いました！

大江戸温泉物語グループの施設では、政府・業界公表のガイドラインに準拠し、さらに外部の著名な感染症専門医をアドバイザーに迎えて、徹底した新型コロナウイルス感染症対策を行っています。

✔温泉の脱衣所は24時間換気し、浴場の混雑時間をお客様にお知らせし、空いている時間にご入浴できるようご案内。
✔バイキングでは、テーブル間隔を1.5m以上確保し、料理を取りに行く際はマスクとビニル手袋を着用いただき、ビニル手袋は毎回新品に取り換える。

✔人が行き交うエレベーターではすぐに除菌ができるよう各階にアルコールを配置。

大江戸安心・安全プロジェクトチームを発足し、取り組み徹底や従業員トレーニングを実施されているそうです。

資料提供：大江戸温泉アセットマネジメント株式会社さん

この時期に一番満足していただくために必要なことは「安心して宿泊できること」と考え、感染症対策を徹底していることがとても伝わってきました。

宿泊者の気持ちになって新型コロナウイルス対策についてディスカッション

大江戸温泉物語グループの施設での対策を学んだあとは、グループワークでは宿泊者の気持ちになって、旅行に対する意識や、安心できるコロナ対策についてディスカッションしました。

グループワークでは、すでにGo Toトラベルキャンペーンを利用して国内のお出かけをしている方もいれば、「自分自身が感染源になってしまっては申し訳ない。」「会社の規制で県外にまだ出られない。」など慎重派の方もいらっしゃりさまざまでした。

大江戸温泉物語グループの施設の感染症対策について、

「専門医のアドバイスに基づいているのでとても安心できます！」
「施設は対策を徹底されていて安全だと思ったので、あとは私たち宿泊者もルールを守っていこうと思いました。」

「これだけ徹底していることをもっと発信して欲しい です。」

と対策の徹底ぶりにはみなさん安堵されているようでした！

他にも、「どんな対応があったらより安心できるか」についてグループで話をしたところ、

「スリッパが「消毒済み」か一目でわかるようにしていただけると嬉しいです。」

「最後に消毒をした時間が可視化されていると安心できます。」

といった声があがりました。

参加メンバーからの感想

今回の女子会を通して参加メンバーから次のような感想が寄せられました。

「NOIや分配金などのリート用語、温泉の魅力、感染症対策など大変勉強になりました。」

「大江戸温泉物語グループの施設では徹底した新型コロナウイルス対策をされていたことに驚きました。」

「投資初心者ですが、どんな視点で投資先を選ぶかというポイントが勉強になりました。」

また、大江戸温泉リートはどんな人に向いている商品かを質問したところ次のようなコメントをいただきました。

「温泉好きで投資優待に魅力を感じる人にベストマッチだと思いました。」

「温泉が好きな人、株式の次に別のものにチャレンジしたいなという方に向いていそうです。」

「ほったらかしでもよいというお話もあり、購入後は簡単なんだと思いました。」

おわりに

最後にゲストのみなさんから私たちへ一言いただきました。

本多さん：リートは、「資産運用報告」の資料が充実しているので、大江戸温泉リートに限らず勉強するのに役立つと思います！

廣田さん：広報の目線からより伝えていくべきポイントがみなさんのお話を聞いて見えてきました。次回の女子会でも貴重な意見を伺えるのを楽しみにしています！

小玉さん：とても緊張しましたが、みなさんの勉強熱心である姿がとても印象的でした。また次回お会いできることを楽しみにしています！

私は今回の女子会を通して、大江戸温泉リートの成長のためには、施設を利用する宿泊者の満足度を高めることが大切ということを感じました。

そして、その成長を確認するために、「資産運用報告」があることも分かり投資主さんが気にする一連の流れを学べました♨

2年前にきんゆう女子。で伊東ホテルニュー岡部に見学に行った時に撮影しました♪
またみんなで一緒に見学に行きたいですね。

＊関連情報
大江戸温泉リート投資法人[3472]

大江戸温泉アセットマネジメント株式会社

大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社

このレポートは読者の金融リテラシー・Jリートの理解度を上げるために、コミュニティ運営ポリシーに共感いただいている大江戸温泉アセットマネジメントさんのご協力のもと作成いたしました。
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